Как купить недвижимость в Дубае иностранцу, в том числе удалённо: шаги, доверенность, расходы (2026)

Коротко: как иностранцу купить недвижимость в Дубае

Иностранец может купить недвижимость в Дубае – квартиру, таунхаус или виллу – в собственность (freehold) в районах, отведённых для иностранных владельцев, и резидентство ОАЭ для этого не нужно. На вторичном рынке сделка обычно проходит так: покупатель и продавец подписывают договор Земельного департамента Дубая (DLD) – Form F, покупатель вносит задаток, продавец получает у застройщика справку об отсутствии возражений (NOC), а переход права оформляется в офисе-трасти DLD. Основной расход – сбор DLD 4 % от цены; при покупке через агентство все расходы составляют чуть больше 6 %.

Приезжать не обязательно. Просмотры проходят по видеосвязи, а подписать документы в офисе-трасти за вас может представитель по надлежаще легализованной доверенности.

Цены в гиде указаны в дирхамах ОАЭ (AED). Дирхам привязан к доллару США (1 USD = 3,6725 AED), поэтому суммы в долларах – прямой пересчёт с округлением.

Может ли иностранец-нерезидент купить недвижимость в Дубае?

Да. Законодательство Дубая позволяет гражданам других стран владеть недвижимостью на праве собственности (freehold) без ограничения срока в специально отведённых районах. Первый список таких районов утвердило Положение Дубая № 3 от 2006 года, позже районы добавлялись. Например, застройщик Meraas называет Port de La Mer первым районом freehold в Jumeirah 1, где недвижимостью могут владеть иностранцы.

Жить в Дубае или иметь Emirates ID не нужно: при регистрации покупки в DLD иностранец-нерезидент может предъявить действующий паспорт. Вид права записывается в свидетельство о праве собственности (title deed), поэтому до предложения проверьте, какое право вы получите на конкретный объект.

Можно ли купить недвижимость в Дубае удалённо, не приезжая?

Да. Просмотр проходит по видеосвязи, документы согласуются дистанционно, а в офис-трасти DLD вместо вас может прийти уполномоченный представитель: в описании услуги регистрации продажи DLD указано, что обращаются покупатель и продавец «или их законные представители».

Доверенность, подписанная за пределами ОАЭ, действует там только после надлежащего заверения. Министерство иностранных дел ОАЭ описывает такую цепочку:

1. вы подписываете доверенность у нотариуса в своей стране;
2. её легализует министерство иностранных дел вашей страны;
3. затем её заверяет посольство или консульство ОАЭ, обслуживающее вашу страну (если его нет, порядок подскажет МИД ОАЭ);
4. и наконец, документ заверяет МИД ОАЭ.

Согласуйте текст заранее: в доверенности должны быть чётко указаны объект и действия, которые может совершать представитель. Этот этап лучше начать заранее, чтобы переоформление не задержалось из-за документов.

Так покупают многие клиенты Žiedūnė. Один из них, Azmat H., написал в отзыве на Google, что живёт за пределами ОАЭ, а благодаря ей легко завершил сделку и ему даже не пришлось приезжать в Дубай. Читать отзывы.

Как проверить лицензию агента по недвижимости в Дубае (карточка брокера RERA)

Прежде чем что-то подписывать, проверьте агента. У каждого лицензированного брокера в Дубае есть карточка брокера RERA с номером DLD (BRN), а у агентства – регистрационный номер офиса (ORN). Карточку можно бесплатно проверить в приложении DLD Dubai REST:

1. Скачайте Dubai REST и войдите.
2. Выберите проверку электронной карточки («Validate E-Card»).
3. Укажите тип и номер карточки – например, BRN Žiedūnė Janulė 47899.
4. Проверьте, совпадает ли имя и действует ли карточка.

На сайте DLD также есть список лицензированных брокеров с поиском. В каждом законном объявлении должен быть QR-код рекламного разрешения DLD – отсканируйте его, чтобы проверить, действует ли разрешение. Если агент не хочет показать BRN или разрешение, ищите другого.

Новостройка (off-plan) или вторичный рынок?

Off-plan – это покупка ещё не построенного жилья у застройщика с оплатой частями по плану платежей. Закон Дубая № 8 от 2007 года обязывает застройщика, продающего жильё на этапе строительства, открыть эскроу-счёт проекта, на который поступают деньги покупателей. Покупка регистрируется во временном реестре DLD (Oqood), а DLD указывает тот же сбор 4 % (по 2 % с покупателя и продавца). Риски – сроки строительства и то, что готовое жильё вы пока не видите.

На вторичном рынке вы покупаете готовый объект: его можно посмотреть, сравнить с недавними сделками в том же доме и сразу въехать или сдать. Именно такими сделками в основном занимается Žiedūnė – в её текущих объявлениях готовое жильё. Sur La Mer и Port de La Mer застройщик Meraas отмечает как распроданные, поэтому купить там можно только на вторичном рынке.

Пошагово: покупка квартиры или виллы на вторичном рынке Дубая

1. Бюджет и финансирование. Прибавьте к цене расходы на покупку (см. таблицу ниже). Если нужна ипотека, получите предварительное одобрение банка до переговоров.
2. Проверка агента. Проверьте BRN в Dubai REST. Если агент представляет вас, с агентством подписывается стандартный договор DLD о брокерских услугах.
3. Поиск и просмотры. Просмотры возможны по видеосвязи. Перед предложением посмотрите недавние сделки в том же доме или комьюнити.
4. Предложение и переговоры. Вместе с ценой согласуются дата переоформления, способ оплаты и то, кто какие сборы платит.
5. Договор (Form F) и задаток. Покупатель и продавец подписывают стандартный договор купли-продажи DLD – Form F (его также называют MOU). Покупатель вносит задаток, чаще всего 10 % цены; его размер и порядок хранения прописываются в договоре.
6. NOC застройщика. Продавец через Dubai REST получает электронную справку застройщика (e-NOC) о том, что препятствий для переоформления нет, например долгов по сервисным сборам. Застройщик берёт за неё плату.
7. Переоформление в офисе-трасти DLD. Стороны или их представители приходят в офис-трасти DLD, подают документы и оплачивают сборы DLD, а продавец получает остаток цены. Если объект продавца в ипотеке, переоформление согласуется с банком.
8. Свидетельство о собственности. DLD выдаёт title deed на имя покупателя. Дальше – ключи, переоформление коммунальных услуг и, если вы сдаёте объект, договор аренды.

Расходы на покупку недвижимости в Дубае в 2026 году: сбор DLD 4 % и другие сборы

Ежегодного налога на недвижимость в Дубае нет, но сервисные сборы стоит узнать до покупки: они напрямую уменьшают доход от аренды.

Пример: все расходы при покупке жилья за AED 2 млн

Покупка без ипотеки, через агентство, весь сбор DLD 4 % платит покупатель. Доллары – по курсу привязки 3,6725, с округлением.

Плату за NOC застройщика и ежегодные сервисные сборы мы не включили: они зависят от застройщика и дома.

Ипотека в Дубае для нерезидента

Банки ОАЭ кредитуют иностранцев, но дадут ли кредит и сколько, решает конкретный банк – по вашему доходу, стране проживания и объекту. Центральный банк ОАЭ устанавливает максимальное соотношение кредита и стоимости (LTV), а для нерезидентов условия банков обычно строже, чем для жителей ОАЭ. Закладывайте больший первоначальный взнос и сравните предложения нескольких банков до подписания Form F.

При покупке в ипотеку регистрация в DLD стоит 0,25 % суммы кредита плюс фиксированные сборы и услуга трасти AED 4 000 + НДС. Пропишите в договоре срок, до которого банк должен дать окончательное решение.

Даёт ли покупка недвижимости в Дубае «золотую визу»?

Может дать. В описании услуги DLD «Golden Visa – Investor» указано, что владелец, купивший недвижимость стоимостью не менее AED 2 млн (≈ USD 545 000), может подать заявление на 10-летний продлеваемый вид на жительство и включить супруга, детей и родителей. Объект может быть в ипотеке – тогда нужно письмо банка о выплаченной сумме и остатке. Объект должен принадлежать заявителю, а сам заявитель должен находиться в ОАЭ и подать заявление лично.

Разные официальные страницы описывают условия по-разному (например, срок визы и случай с ипотекой), а правила меняются. Если вы покупаете прежде всего ради визы, уточните актуальные условия в DLD и Федеральном управлении по вопросам идентификации, гражданства, таможни и безопасности портов (ICP) до подписания договора.

Налоги на недвижимость в Дубае: в ОАЭ и в вашей стране

В ОАЭ. По данным правительственного портала u.ae, в ОАЭ нет подоходного налога для физических лиц; на товары и услуги действует НДС 5 %. Ежегодного налога на недвижимость нет, но владелец платит сервисные сборы, а при покупке – разовые сборы DLD.

В вашей стране. Если вы налоговый резидент другой страны, доход от аренды или продажи недвижимости в Дубае может подлежать декларированию и налогу там. Есть ли налог и какой, зависит от правил вашей страны и от того, действует ли у неё соглашение об избежании двойного налогообложения с ОАЭ (например, соглашение Литвы и ОАЭ действует с 19 декабря 2014 года). Перед покупкой посоветуйтесь с налоговым консультантом.

Стоит ли инвестировать в недвижимость Дубая в 2026 году?

Плюсы Дубая для инвестора – в ОАЭ нет подоходного налога для физических лиц, нет ежегодного налога на недвижимость, а покупка от AED 2 млн может дать право на «золотую визу». Официального регулярно публикуемого показателя средней доходности аренды мы не нашли, а оценки частных аналитиков сильно расходятся, поэтому мы их не приводим. Вместо средних цифр считайте конкретный объект:

• Реальная цена покупки – цена плюс около 6 % расходов.
• Доход от аренды – недавние сделки аренды в том же доме, а не цены в объявлениях.
• Расходы – сервисные сборы, управление, меблировка и периоды без арендатора.
• Налоги в вашей стране, если вы налоговый резидент другой страны.

Риски. Дирхам привязан к доллару США, поэтому в евро и других валютах стоимость объекта и аренда меняются вместе с курсом. Дорогой объект может продаваться долго, особенно когда рынок замедляется. Цены и аренда различаются даже между соседними домами, а события в регионе могут влиять на спрос. Поэтому Žiedūnė начинает с недавних сопоставимых сделок в конкретном доме, а не с общих прогнозов рынка.

Как Žiedūnė помогает покупателям из-за рубежа

Žiedūnė Janulė – русскоговорящий агент по недвижимости в Дубае: живёт в Дубае с 2016 года, на рынке недвижимости с 2020 года, карточка брокера RERA (DLD BRN 47899). За карьеру она закрыла более 150 сделок на сумму свыше AED 800 млн и имеет статус Property Finder SuperAgent. Работает на русском, английском и литовском.

• Просмотры по видеосвязи, если вы за рубежом.
• Ведёт весь процесс: цена по недавним сделкам, переговоры, NOC и переоформление в DLD.
• Работает в основном в Pearl Jumeirah, La Mer и Madinat Jumeirah Living – смотрите обзор Pearl Jumeirah и La Mer или её текущие объекты.

Напишите ей в WhatsApp или отправьте запрос: бюджет, район и цель – жить или сдавать.

Вопросы и ответы