NT pirkimas Dubajuje iš Lietuvos: žingsniai, mokesčiai, investicijos (2026)

Trumpai: kaip lietuviui nusipirkti NT Dubajuje

Lietuvis gali pirkti NT Dubajuje – butą, kotedžą ar vilą nuosavybės teise (freehold) užsieniečiams skirtuose rajonuose, ir JAE leidimo gyventi tam nereikia. Antrinėje rinkoje sandoris paprastai vyksta taip: pasirašoma DLD pirkimo–pardavimo sutartis (forma F) ir sumokamas užstatas, pardavėjas gauna vystytojo pažymą (NOC), o nuosavybės perleidimas įforminamas Dubajaus žemės departamento (DLD) patikėtinio biure. Pagrindinė išlaida – 4 % DLD mokestis; perkant per agentūrą visos pirkimo išlaidos sudaro šiek tiek daugiau nei 6 % kainos.

Kainos šiame gide nurodytos dirhamais (AED). Dirhamas susietas su JAV doleriu (1 USD = 3,6725 AED), todėl eurais jo vertė svyruoja kartu su EUR/USD kursu. Skaičiuojame ≈ 1 EUR = 4,1 AED (2026-11 pradžia); prieš mokėdami pasitikrinkite dienos kursą.

Ar lietuvis gali pirkti NT Dubajuje?

Taip. Dubajaus teisė leidžia ne JAE piliečiams įsigyti nekilnojamąjį turtą nuosavybės teise be laiko apribojimo tam skirtose zonose. Pirmąjį tokių zonų sąrašą nustatė 2006 m. Dubajaus reglamentas Nr. 3, vėliau zonų buvo pridėta. Pavyzdžiui, vystytojas Meraas Port de La Mer vadina pirmąja freehold bendruomene Jumeirah 1 rajone, kurioje turtą gali turėti užsieniečiai.

Gyventi Dubajuje ar turėti JAE asmens tapatybės kortelę nebūtina: registruojant pirkimą DLD, nerezidentas užsienietis gali pateikti galiojantį pasą. Nuosavybės rūšis įrašoma nuosavybės dokumente (title deed), todėl prieš teikiant pasiūlymą verta patikrinti, kokią teisę į konkretų objektą įgysite.

Kaip pasirinkti rajoną ir patikrinti NT agentą

Rajoną verta rinktis pagal tai, kam perkate: sau gyventi, šeimos atostogoms ar nuomai. Žiedūnė daugiausia dirba paplūdimio rajonuose Pearl Jumeirah, La Mer ir Madinat Jumeirah Living, kur vyrauja vilos, kotedžai ir neaukšti daugiabučiai (apie juos – Pearl Jumeirah ir La Mer apžvalga, anglų k.).

Prieš ką nors pasirašydami, patikrinkite agentą. Kiekvienas licencijuotas brokeris Dubajuje turi DLD brokerio numerį (BRN) ir elektroninę brokerio kortelę. Ją galima patikrinti nemokamoje DLD programėlėje Dubai REST:

1. Atsisiųskite Dubai REST ir prisijunkite.
2. Pasirinkite elektroninės kortelės tikrinimo paslaugą („Validate E-Card“).
3. Nurodykite kortelės tipą ir numerį – pavyzdžiui, Žiedūnės Janulės BRN 47899.
4. Patikrinkite, ar sutampa vardas ir ar kortelė dar galioja.

Kiekviename teisėtame skelbime taip pat turi būti DLD reklamos leidimo QR kodas; jį nuskenavę patikrinsite, ar leidimas galioja. Jei agentas nenori parodyti BRN ar leidimo, tai rimtas ženklas ieškoti kito.

Nauja statyba (off-plan) ar antrinė rinka?

Naujos statybos objektą perkate iš vystytojo dar nepastatytą ir mokate dalimis pagal mokėjimo planą. Dubajaus įstatymas Nr. 8 (2007 m.) įpareigoja vystytoją, parduodantį būstus iš brėžinių, atidaryti projekto vardu sąskaitą (escrow), į kurią mokami pirkėjų pinigai. Pirkimas registruojamas DLD laikinajame registre (Oqood), o DLD nurodo tą patį 4 % mokestį (po 2 % pirkėjui ir pardavėjui). Rizika – statybos terminai ir tai, kad galutinio būsto dar nematote.

Antrinėje rinkoje perkate jau pastatytą objektą: galite jį apžiūrėti, palyginti su naujausiais sandoriais tame pačiame pastate ir iškart įsikelti arba nuomoti. Tokiais sandoriais daugiausia užsiima Žiedūnė – jos dabartiniuose skelbimuose yra jau pastatyti būstai. Sur La Mer ir Port de La Mer projektus vystytojas Meraas jau pažymėjęs kaip išparduotus, todėl ten būstą galima įsigyti tik antrinėje rinkoje.

NT pirkimo Dubajuje žingsniai (antrinė rinka)

1. Biudžetas ir finansavimas. Prie kainos pridėkite pirkimo išlaidas (žr. lentelę žemiau). Jei planuojate paskolą, gaukite banko išankstinį sprendimą dar prieš derybas.
2. Agento patikra. Patikrinkite BRN programėlėje Dubai REST. Jei agentas atstovauja jums, su agentūra pasirašoma DLD standartinė brokerio paskyrimo sutartis.
3. Paieška ir apžiūra. Apžiūras galima atlikti vaizdo skambučiu. Prieš teikiant pasiūlymą verta pamatyti naujausius sandorius tame pačiame pastate ar kvartale.
4. Pasiūlymas ir derybos. Kartu su kaina sutariama dėl perleidimo datos, mokėjimo būdo ir to, kuri šalis moka kuriuos mokesčius.
5. Sutartis (forma F) ir užstatas. Pirkėjas ir pardavėjas pasirašo DLD standartinę pirkimo–pardavimo sutartį – formą F (dar vadinamą MOU). Pirkėjas sumoka užstatą, dažniausiai 10 % kainos; jo dydis ir laikymo tvarka įrašomi sutartyje.
6. Vystytojo NOC. Pardavėjas per Dubai REST gauna vystytojo elektroninę pažymą (e-NOC), kad perleidimui nėra kliūčių, pavyzdžiui, nesumokėtų aptarnavimo mokesčių. Už pažymą vystytojas ima mokestį.
7. Perleidimas DLD patikėtinio biure. Šalys ar jų įgalioti atstovai atvyksta į DLD patikėtinio (trustee) biurą, pateikia dokumentus, sumoka DLD mokesčius, o pardavėjas gauna likusią kainos dalį. Jei pardavėjo būstas įkeistas bankui, perleidimas derinamas su tuo banku.
8. Nuosavybės dokumentas. DLD išduoda nuosavybės dokumentą (title deed) pirkėjo vardu. Tada perimate raktus, perrašote komunalines paslaugas ir, jei nuomosite, sudarote nuomos sutartį.

Ar galima pirkti NT Dubajuje neatvykus?

Taip. Apžiūra vyksta vaizdo skambučiu, dokumentai derinami nuotoliu, o į DLD patikėtinio biurą jūsų vardu gali atvykti įgaliotas atstovas: DLD paslaugos aprašyme nurodyta, kad dėl pardavimo registracijos kreipiasi pirkėjas ir pardavėjas „arba jų teisėti atstovai“.

Užsienyje pasirašytas įgaliojimas JAE galioja tik tinkamai patvirtintas. JAE užsienio reikalų ministerija nurodo tokią tvarką:

1. įgaliojimą pasirašote pas notarą Lietuvoje;
2. dokumentą patvirtina Lietuvos užsienio reikalų ministerija;
3. tada jį patvirtina JAE ambasada ar konsulatas, aptarnaujantis Lietuvą (jei tokios atstovybės nėra, tvarką nurodo JAE užsienio reikalų ministerija);
4. galiausiai dokumentas patvirtinamas JAE užsienio reikalų ministerijoje.

Prieš pasirašydami suderinkite įgaliojimo tekstą: jame turi būti aiškiai nurodytas objektas ir veiksmai, kuriuos atstovas gali atlikti. Šį etapą verta suplanuoti iš anksto, kad perleidimas nesustotų dėl dokumentų.

Kiek kainuoja NT pirkimas Dubajuje: visos išlaidos

Metinio nekilnojamojo turto mokesčio Dubajuje nėra, tačiau aptarnavimo mokesčius verta sužinoti prieš perkant – jie tiesiogiai mažina nuomos grąžą.

Pavyzdys: 2 mln. AED būstas antrinėje rinkoje

Perkama be paskolos, per agentūrą, visus 4 % DLD mokesčio moka pirkėjas. Eurai – pagal ≈ 4,1 AED už 1 EUR, suapvalinti.

Vystytojo NOC mokesčio ir metinių aptarnavimo mokesčių į pavyzdį neįtraukėme, nes jie priklauso nuo vystytojo ir pastato.

Hipoteka Dubajuje nerezidentui

JAE bankai skolina ir užsieniečiams, tačiau ar ir kiek finansuos, sprendžia konkretus bankas pagal jūsų pajamas, gyvenamąją šalį ir objektą. JAE centrinis bankas nustato didžiausią leidžiamą paskolos ir turto vertės santykį (LTV), o nerezidentams bankų sąlygos paprastai griežtesnės nei JAE gyventojams. Todėl planuokite didesnį pradinį įnašą ir palyginkite kelių bankų pasiūlymus dar prieš pasirašydami formą F.

Perkant su paskola, DLD hipotekos registracija kainuoja 0,25 % paskolos sumos; prisideda fiksuoti mokesčiai ir 4 000 AED + PVM patikėtinio paslaugos mokestis. Į sutartį verta įrašyti terminą, per kurį turi būti gautas galutinis banko sprendimas.

Ar NT pirkimas Dubajuje suteikia auksinę vizą?

Gali suteikti. DLD paslaugos „Golden Visa – Investor“ aprašyme nurodyta, kad savininkas, kurio turto pirkimo kaina buvo ne mažesnė nei 2 mln. AED (≈ 488 000 EUR), gali kreiptis dėl 10 metų atnaujinamo leidimo gyventi ir įtraukti sutuoktinį, vaikus bei tėvus. Turtas gali būti įkeistas – tada pateikiamas banko raštas apie sumokėtą sumą ir likutį. Turtas turi priklausyti pareiškėjui, o pats pareiškėjas turi būti JAE ir kreiptis asmeniškai.

Skirtingi oficialūs puslapiai šias sąlygas aprašo nevienodai (pavyzdžiui, vizos trukmę ir įkeisto turto atvejį), o taisyklės keičiasi. Jei perkate pirmiausia dėl vizos, aktualias sąlygas pasitikrinkite DLD ir JAE tapatybės ir pilietybės tarnyboje (ICP) prieš pasirašydami sutartį.

Mokesčiai: Dubajuje ir Lietuvoje

JAE. Pasak JAE vyriausybės portalo u.ae, JAE netaiko pajamų mokesčio fiziniams asmenims; prekėms ir paslaugoms taikomas 5 % PVM. Metinio nekilnojamojo turto mokesčio nėra, bet savininkas moka aptarnavimo mokesčius, o perkant – vienkartinius DLD mokesčius.

Lietuva. Jei esate Lietuvos mokesčių rezidentas, užsienyje gautas pajamas, pavyzdžiui, nuomos pajamas ar pajamas pardavus turtą, paprastai reikia deklaruoti Lietuvoje metinėje pajamų deklaracijoje. Ar ir kiek mokesčio teks sumokėti, priklauso nuo jūsų situacijos ir dvigubo apmokestinimo išvengimo taisyklių. Tarifų čia sąmoningai nenurodome: prieš pirkdami pasitarkite su mokesčių konsultantu ir peržiūrėkite VMI informaciją apie užsienyje gautas pajamas.

Ar verta investuoti į NT Dubajuje?

Dubajaus pliusai investuotojui – JAE netaiko pajamų mokesčio fiziniams asmenims, nėra metinio NT mokesčio, o 2 mln. AED vertės pirkinys gali suteikti teisę į auksinę vizą. Oficialaus, reguliariai skelbiamo vidutinio nuomos pajamingumo rodiklio neradome, o privačių analitikų skaičiai gerokai skiriasi, todėl jų necituojame. Vietoj vidutinių procentų skaičiuokite konkretų objektą:

• Tikroji pirkimo kaina – kaina plius apie 6 % pirkimo išlaidų.
• Nuomos pajamos – naujausi to paties pastato nuomos sandoriai, o ne skelbimų kainos.
• Išlaidos – metiniai aptarnavimo mokesčiai, valdymas, įrengimas ir laikotarpiai be nuomininko.
• Mokesčiai Lietuvoje, jei esate Lietuvos mokesčių rezidentas.

Rizikos. Dirhamas susietas su JAV doleriu, todėl eurais turto vertė ir nuomos pajamos svyruoja kartu su EUR/USD kursu. Brangų turtą parduoti gali užtrukti, ypač rinkai lėtėjant. Kainos ir nuoma skiriasi net tarp kaimyninių pastatų, o regiono įvykiai gali paveikti paklausą. Todėl Žiedūnė pirmiausia parodo naujausius panašius sandorius konkrečiame pastate, o ne bendras rinkos prognozes.

Kaip padeda Žiedūnė

Žiedūnė Janulė – lietuvė NT agentė Dubajuje, Dubajuje gyvenanti nuo 2016 m., o NT rinkoje dirbanti nuo 2020 m. (DLD BRN 47899). Per karjerą ji užbaigė daugiau nei 150 sandorių, kurių bendra vertė viršija 800 mln. AED, ir yra Property Finder SuperAgent. Ji kalba lietuviškai, rusiškai ir angliškai.

• Visą pirkimą aptariate lietuviškai – nuo rajono pasirinkimo iki perleidimo DLD.
• Jei esate Lietuvoje, apžiūros vyksta vaizdo skambučiu.
• Ji veda visą procesą: kainodarą pagal naujausius sandorius, derybas, NOC ir perleidimą DLD.
• Daugiausia dirba Pearl Jumeirah, La Mer ir Madinat Jumeirah Living – peržiūrėkite dabartinius objektus.

Parašykite jai per WhatsApp arba užpildykite užklausą – nurodykite biudžetą, rajoną ir ar perkate sau, ar nuomai.

Dažni klausimai